---
title: "Захиалсан байр хугацаандаа ашиглалтад орохгүй бол мөнгөө хэрхэн буцаан авах вэ?"
file-url: "zahialsan-bair-hugatsaandaa-ashiglaltad-orohgui-bol"
description: "Захиалсан орон сууц тань хугацаандаа ашиглалтад орохгүй байна уу? Гэрээнээс татгалзаж, төлсөн мөнгөө буцаан авах хууль зүйн үндэслэл, практик алхмуудыг танилцуулж байна."
keywords: ["Үл хөдлөх хөрөнгө", "Орон сууцны гэрээ", "Гэрээнээс татгалзах", "Мөнгө буцаан авах"]
category: "Үл хөдлөх хөрөнгө"
date: "2025-12-06"
readTime: "6 минут"
---
## Оршил
Иргэд олон жилийн хөдөлмөр, хуримтлалаа зориулан шинэ орон сууц захиалах нь элбэг. Гэвч барилгын компани гэрээнд заасан хугацаандаа байраа ашиглалтад оруулахгүй удаашруулах тохиолдол цөөнгүй гардаг. Энэ үед байраа хүлээж шантрах, эсвэл төлсөн мөнгөө буцаан авахаар шийдэх гэсэн сонголтын өмнө ирдэг.
Хэрэв таны захиалсан байр хугацаандаа ашиглалтад орохгүй байгаа бол танд төлсөн мөнгөө буцаан авах хууль ёсны эрх бий. Энэ нийтлэлээр бид таны эрхийг хамгаалах хууль зүйн үндэслэл, практикт хийх ёстой алхмууд болон шүүхийн жишээг дэлгэрэнгүй тайлбарлах болно.
## Хууль зүйн үндэслэл
Таны барилгын компанитай байгуулсан "Орон сууц захиалгын гэрээ" нь хуулийн хувьд Иргэний хуульд заасан **"Ажил гүйцэтгэх гэрээ"-ний** нэг төрөл юм. Энэ гэрээгээр гүйцэтгэгч (барилгын компани) нь орон сууцыг барьж дуусган танд хүлээлгэн өгөх, харин та (захиалагч) төлбөрийг төлөх үүрэг хүлээдэг.
Хэрэв барилгын компани гэрээнд заасан хугацаандаа үүргээ биелүүлээгүй бол танд дараах эрхүүд үүснэ.
### 1. Гэрээнээс татгалзах эрх
Гүйцэтгэгч ажлыг гэрээнд заасан хугацаанд дуусгаагүй бол захиалагч гэрээнээс татгалзах эрхтэй байдаг. Энэ нь Иргэний хуульд тодорхой заагдсан.
- **[Иргэний хууль 349.1](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=гомдлын)**-д зааснаар ажил гүйцэтгэгч гэрээний нөхцөлийг зөрчсөн бол захиалагч гомдлын шаардлага гаргах эрхтэй. Барилга, байшингийн дутагдлын талаар ажил хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргаж болно.
- **[Иргэний хууль 224.1](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=хохирлыг)**-д зааснаар хугацаа хэтрүүлсэн гэм буруутай үүрэг гүйцэтгэгч нь үүрэг гүйцэтгүүлэгчид учруулсан хохирлыг арилгах үүрэгтэй.
### 2. Төлбөрийг буцаан шаардах эрх
Та гэрээнээс татгалзсан тохиолдолд гэрээний дагуу төлсөн бүх мөнгөө буцаан шаардах эрхтэй. Энэ нь гэрээ цуцлагдсаны дараах үр дагаврыг зохицуулсан хуулийн заалтаар баталгааждаг.
- **[Иргэний хууль 205.1](https://legalinfo.mn/mn/detail?lawId=299&sword=буцаан)**-д зааснаар гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөний улмаас нөгөө тал гэрээнээс татгалзвал талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, та төлсөн мөнгөө, харин компани (хэрэв танд ямар нэг зүйл шилжүүлсэн бол) түүнийгээ буцаан авах ёстой.
### 3. Анз (торгууль) болон хохирол шаардах эрх
Хэрэв таны байгуулсан гэрээнд хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд анз (торгууль) төлөхөөр заасан бол та үндсэн төлбөрөөс гадна гэрээнд заасан анзыг шаардах эрхтэй. Мөн орон сууц ашиглалтад ороогүйгээс болж танд түрээсийн байранд амьдрах зэрэг нэмэлт зардал гарсан бол энэ нь таны "хохирол" болно. Та энэ хохирлоо нотлох баримттайгаар шаардаж болно.
## Практик алхамууд
Хууль таны талд байлаа ч асуудлыг зөв дарааллаар шийдвэрлэх нь чухал. Дараах алхмуудыг дагахыг зөвлөж байна.
```mermaid
flowchart TD
A[Гэрээний хугацаа хэтэрсэн] --> B{Компанитай холбогдох};
B -->|Шинэ хугацаа тохирсон| C[Бичгээр баталгаажуулах];
B -->|Тохиролцоонд хүрээгүй| D[Гэрээнээс татгалзах мэдэгдэл];
D --> E{Мөнгийг буцаасан уу?};
E -->|Тийм| F[Асуудал шийдэгдлээ];
E -->|Үгүй| G[Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах];
G --> H[Шүүхийн шийдвэр];
H --> I[Мөнгөө буцаан авах];
1. Гэрээгээ нарийвчлан шалгах
Юуны өмнө та барилгын компанитай байгуулсан гэрээгээ дахин нэг нягталж уншаарай. Дараах зүйлсийг анхаарна уу:
- Барилгыг ашиглалтад оруулах эцсийн хугацаа: Яг хэзээ байрыг хүлээлгэн өгөхөөр тохирсон бэ?
- Хугацаа хэтрүүлбэл хүлээх хариуцлага: Анз, торгуулийн талаар заалт бий юу?
- Гэрээг цуцлах нөхцөл: Ямар тохиолдолд та гэрээнээс татгалзах эрхтэй вэ?
2. Барилгын компанитай холбогдох (Бичгээр)
Гэрээний хугацаа хэтэрсэн бол эхлээд компанитай нь албан ёсоор холбогдож, барилгын ажил ямар шатандаа яваа, хэзээ дуусах талаар тодруулга ав. Уулзах, утсаар ярихаас гадна бүх харилцаагаа цахим шуудан, албан бичиг зэрэг бичгийн хэлбэрээр баримтжуулах нь ирээдүйд маргаан гарахаас сэргийлнэ.
3. Гэрээнээс татгалзах тухай албан мэдэгдэл хүргүүлэх
Хэрэв компани тодорхой хариу өгөхгүй, эсвэл тэдний санал болгосон шинэ хугацаа танд хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй бол гэрээнээс татгалзаж, төлсөн мөнгөө буцаан олгохыг шаардсан албан мэдэгдлийг хүргүүлээрэй.
- Мэдэгдэлд гэрээний дугаар, огноо, төлсөн мөнгөний дүн, гэрээний хугацаа хэтэрсэн болохыг дурдаад, Иргэний хууль 205.1-д заасны дагуу төлбөрийг тодорхой хугацааны дотор (жишээ нь, 14 хоногийн дотор) буцаан олгохыг шаардаарай.
- Энэхүү мэдэгдлийг баталгаат шуудангаар эсвэл биечлэн хүргэж өгөөд, хүлээн авсан гэсэн гарын үсэг, тэмдэг дарж баталгаажуулаарай.
4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах
Хэрэв компани таны шаардлагыг биелүүлж, мөнгийг буцаан төлөхгүй бол та шүүхэд хандах эрхтэй. Нэхэмжлэл гаргахдаа дараах материалыг бүрдүүлнэ.
- Иргэний үнэмлэхийн хуулбар
- Орон сууц захиалгын гэрээ (эх хувь)
- Мөнгө төлсөн баримтууд (банкны хуулга, кассын орлогын баримт г.м)
- Компанид хүргүүлсэн албан мэдэгдэл болон түүнийг хүлээлгэн өгсөн баримт
- Бусад холбогдох нотлох баримтууд (мессеж, цахим шуудангийн харилцаа г.м)
Шүүхийн практик
Монгол Улсын шүүхүүд орон сууц захиалгын гэрээний маргаанд иргэдийн эрх ашгийг хамгаалах хандлагатай байдаг. Барилгын компани үүргээ биелүүлээгүй нь нотлогдсон тохиолдолд захиалагчийн төлсөн мөнгийг буцаан олгох шийдвэрийг ихэвчлэн гаргадаг.
- Тогтоол #8277: Энэ хэрэгт шүүх "орон сууц захиалгын гэрээ нь ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжтэй" гэдгийг тодорхойлж, гэрээнд заасан хугацаанд орон сууц баригдаагүй тул нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзаж, шилжүүлсэн мөнгөө буцаан шаардах эрхтэй гэж үзсэн.
- Тогтоол #8573: Хариуцагч компани санхүүжилтийн хүндрэлээс болж хугацаа алдсан гэж тайлбарласан ч шүүх үүнийг хүндэтгэн үзэх шалтгаан гэж үзээгүй. Гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хугацаанд нь гүйцэтгээгүй тул захиалагчийн урьдчилгаа төлбөрийг буцаан олгохоор шийдвэрлэсэн.
- Тогтоол #10256: Нэхэмжлэгч гэрээний үнийг бүрэн төлсөн боловч хариуцагч үүргээ биелүүлээгүй тул шүүх нэхэмжлэгчийн төлсөн бүх мөнгийг буцаан гаргуулахаар шийдвэрлэсэн. Энэ нь төлбөрөө бүрэн хийсэн иргэний эрх ашиг хамгаалагдахыг харуулсан чухал жишээ юм.
Эдгээр жишээнээс харахад, гэрээний үүрэг зөрчигдсөн нь тодорхой бол шүүх иргэний талд шийдвэр гаргах магадлал өндөр байдаг.
Дүгнэлт
Захиалсан орон сууц тань хугацаандаа ашиглалтад орохгүй удаашрах нь таны буруу биш бөгөөд энэ тохиолдолд та хуулиар хамгаалагдсан эрхтэй. Та гэрээнээс татгалзаж, төлсөн мөнгөө бүрэн буцаан авах, цаашлаад гэрээнд заасан бол анз, торгууль шаардах боломжтой.
Хамгийн гол нь бүх үйлдлээ баримтжуулж, хуулийн дагуу алхам алхмаар урагшлах явдал юм. Хэрэв компани таны шаардлагыг сайн дураар биелүүлэхгүй бол хуульч, өмгөөлөгчид хандаж, шүүхээр эрхээ хамгаалуулахаас бүү эргэлзээрэй.