Түрээсийн байрны барьцаа мөнгөө буцаан авах: Хууль зүйн зөвлөгөө

Оршил

Орон сууц түрээслэх үед түрээслэгч болон түрээслүүлэгчийн хооронд барьцаа мөнгө, урьдчилгаа төлбөртэй холбоотой маргаан цөөнгүй гардаг. Түрээслэгч гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө байрнаас гарсан тохиолдолд төлсөн мөнгөө буцаан авч чадахгүй байх нь түгээмэл асуудал юм. Энэхүү нийтлэлээр бид таны эрх ашгийг хуулийн хүрээнд хэрхэн хамгаалах, барьцаа мөнгөө эргүүлэн авахын тулд ямар алхам хийх ёстойг дэлгэрэнгүй тайлбарлах болно.

Хууль зүйн үндэслэл

Орон сууц түрээслэх харилцааг Монгол Улсын Иргэний хуулиар зохицуулдаг. Таны асуудалтай холбоотой гол хуулийн заалтуудыг авч үзье.

Орон сууц хөлслөх гэрээ ба Дэнчин

Юуны өмнө, таны байрны эзэнтэй хийсэн хэлцэл нь Иргэний хуульд заасан "Орон сууц хөлслөх гэрээ"-нд хамаарна. Иргэний хуулийн (ИХ-ийн) §302.1-д зааснаар хөлслүүлэгч нь орон сууцыг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь тохирсон хөлсийг төлөх үүрэг хүлээнэ гэж заасан байдаг. ИХ-ийн §302.1.

Иргэд "барьцаа мөнгө" гэж ярьдаг боловч хууль зүйн хувьд энэ нь ихэвчлэн "дэнчин"-гийн шинжтэй байдаг.

Иргэний хуулийн 233 дугаар зүйл-д дэнчингийн талаар дараах байдлаар тодорхойлсон:

• ИХ-ийн §233.1: Гэрээ байгуулсны нотолгоо болгож, төлбөрт оролцуулан урьдчилан өгсөн мөнгийг дэнчин гэнэ.
• ИХ-ийн §233.3: Хэрэв дэнчин тавьсан тал (түрээслэгч) үүргээ гүйцэтгээгүй бол дэнчин нь авсан талдаа (түрээслүүлэгчид) үлдэнэ. Энэ нь ихэвчлэн түрээслэгч байранд хохирол учруулсан, эсвэл гэрээг үндэслэлгүйгээр цуцалсан тохиолдолд хамаарна.
• ИХ-ийн §233.4: Хэрэв дэнчин авсан тал (түрээслүүлэгч) үүргээ гүйцэтгээгүй бол дэнчинг буцаан өгөх үүрэгтэй.

Эдгээр заалтаас харахад, хэрэв та гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй, тухайлбал орон сууцанд эд хөрөнгийн хохирол учруулаагүй бол түрээслүүлэгч таны дэнчинг буцаан олгох үүрэгтэй.

Түрээслэгчийн хариуцлага ба Түрээслүүлэгчийн эрх

Түрээслүүлэгч ямар тохиолдолд барьцаа мөнгөнөөс суутгал хийх эсвэл буцаан олгохгүй байх эрхтэй вэ?

1. Эд хөрөнгийн хохирол: Түрээслэгч нь түрээсэлсэн эд хөрөнгийг гэрээ дуусмагц ердийн элэгдлийг тооцон буцаан өгөх үүрэгтэй. Хэрэв таны буруутай үйлдлээс болж эд хөрөнгөд хохирол учирсан бол түрээслүүлэгч уг хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардах эрхтэй. ИХ-ийн §326.1, 326.2.
2. Төлөгдөөгүй түрээсийн төлбөр: Түрээсийн төлбөр төлөгдөөгүй бол түрээслүүлэгч барьцаа мөнгөнөөс суутган тооцох эрхтэй.
3. Саатуулан барих эрх: Түрээслүүлэгч нь гэрээтэй холбоотой шаардлагаа хангуулах зорилгоор орон сууцанд байгаа түрээслэгчийн эд хөрөнгийг саатуулан барих эрхтэй байдаг. ИХ-ийн §301.1.

Хөөн хэлэлцэх хугацаа

Түрээсийн гэрээтэй холбоотой нэхэмжлэл гаргах хугацаа хязгаартай байдаг. Гэрээ дууссанаас хойш 6 сарын дотор та барьцаа мөнгөө буцаан авах нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. ИХ-ийн §298.1.

Практик алхамууд

Хэрэв түрээслүүлэгч таны барьцаа болон урьдчилгаа төлбөрийг буцаан өгөхгүй бол дараах алхмуудыг дарааллын дагуу авахыг зөвлөж байна.

Алхам 1: Гэрээгээ сайтар нягтлах

Таны байгуулсан түрээсийн гэрээ хамгийн чухал баримт бичиг юм. Гэрээнд дараах зүйлсийг шалгана уу:

• Барьцаа мөнгөний (дэнчин) зориулалт, буцаан олгох нөхцөл.
• Гэрээг хугацаанаас өмнө цуцлах нөхцөл (жишээлбэл, хэдэн сарын өмнө мэдэгдэх ёстой гэх мэт).
• Талуудын хүлээх хариуцлага, эд хөрөнгийн бүрэн бүтэн байдал.

Алхам 2: Түрээслүүлэгчтэй харилцах

• Бичгээр хандах: Түрээслүүлэгчтэй утсаар ярихаас илүүтэйгээр мессеж, и-мэйл зэрэг бичгийн хэлбэрээр харилцахыг хичээгээрэй. Энэ нь танд маргаан үүсвэл нотлох баримт болно.
• Шаардлагаа тодорхой илэрхийлэх: Барьцаа мөнгө болон илүү төлсөн түрээсийн төлбөрийг буцаан олгохыг тодорхой хугацаа заан шаардах хэрэгтэй.

Алхам 3: Хохирлын үнэлгээг шалгах

Хэрэв түрээслүүлэгч таныг эд хөрөнгөд хохирол учруулсан гэж үзэж, мөнгө суутгахаар бол дараах зүйлийг анхаараарай:

• Нотлох баримт шаардах: Учруулсан гэх хохирлын зураг, засварын ажлын үнийн нэхэмжлэх зэрэг нотлох баримтыг шаардах эрхтэй.
• Ердийн элэгдлийг тооцох: Олон жил ашиглагдсан эд зүйлийн ердийн элэгдэл, хуучралыг хохиролд тооцох ёсгүй.
• Анхны байдлыг нотлох: Байранд нүүж орохдоо болон нүүхдээ зураг, видео бичлэг хийж баримтжуулах нь ийм маргаанаас сэргийлэх чухал ач холбогдолтой.

Алхам 4: Эвлэрүүлэн зуучлалд хандах

Хэрэв талууд зөвшилцөж чадахгүй бол шүүхэд хандахаас өмнө эвлэрүүлэн зуучлагчид хандах боломжтой. Энэ нь цаг хугацаа, зардал хэмнэсэн, харьцангуй хурдан шийдвэрлэх арга юм.

Алхам 5: Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах

Дээрх алхмууд үр дүнд хүрээгүй бол та харьяа дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. Нэхэмжлэлдээ дараах зүйлсийг хавсаргана.

• Түрээсийн гэрээ
• Барьцаа мөнгө болон түрээсийн төлбөр төлснийг нотлох баримт (банкны хуулга, баримт г.м)
• Түрээслүүлэгчтэй харилцсан бичгэн харилцаа
• Бусад холбогдох нотлох баримтууд

Шүүхийн практик

Ийм төрлийн маргаан дээр шүүхүүд ихэвчлэн талуудын хооронд байгуулсан бичгээр үйлдсэн гэрээг гол баримт болгодог.

• Тогтоол #irgen_3_5606-д талууд гэрээг цуцлахдаа 3 сарын өмнө мэдэгдэхээр тохиролцсон байсан бөгөөд нэхэмжлэгч энэ үүргээ биелүүлээгүй тул тухайн хугацааны түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөх үндэслэлгүй гэж шүүх үзсэн. Энэ нь гэрээний заалтыг дагаж мөрдөх нь ямар чухлыг харуулж байна.
• Тогтоол #irgen_3_2619-д түрээслэгч эд хөрөнгө гэмтээсэн эсэх маргааныг шийдвэрлэхдээ талуудын хооронд эд хөрөнгө хүлээлцсэн баримт, хохирлыг нотолсон байдлыг нарийвчлан судалж шийдвэрлэсэн байдаг. Түрээслүүлэгч хохирлыг нотлох үүрэгтэй байдаг.
• Тогтоол #irgen_3_4852-д түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр байх хугацааны төлөгдөөгүй төлбөрийг барьцаа мөнгөнөөс суутган тооцож, үлдсэн хэсгийг буцаан олгохоор шийдвэрлэсэн нь барьцаа мөнгөний зохицуулалтыг харуулсан жишээ юм.

Дүгнэлт

Түрээсийн байрнаас гарах үед барьцаа мөнгөө буцаан авахын тулд дараах зүйлсийг анхаарах нь зүйтэй:

1. Бичгээр гэрээ байгуул: Аливаа маргаанаас урьдчилан сэргийлэх хамгийн найдвартай арга бол нөхцөл бүрийг тодорхой тусгасан бичгэн гэрээ байгуулах юм.
2. Гэрээгээ уншиж, ойлго: Гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө заалт бүрийг сайтар уншиж, ойлгоорой. Ялангуяа гэрээ цуцлах, барьцаа буцаан олгох нөхцөлийг анхаар.
3. Харилцаагаа баримтжуул: Түрээслүүлэгчтэй хийсэн бүх харилцаа, тохиролцоог бичгээр үйлдэж, нотлох баримт болгон хадгал.
4. Эрхээ мэддэг бай: Хуульд заасан эрх, үүргээ мэдэж, шаардлагатай тохиолдолд хуулийн дагуу эрх ашгаа хамгаалахаас бүү татгалзаарай.

Хэрэв таны асуудал шийдэгдэхгүй бол хуульчид хандаж мэргэжлийн зөвлөгөө авахыг зөвлөж байна.