Оршил
Иргэд шинээр баригдаж буй орон сууц захиалахдаа "Орон сууц захиалгын гэрээ" эсвэл "Ажил гүйцэтгэх гэрээ"-г барилгын компаниудтай байгуулдаг. Гэвч барилгын явцад материалын үнэ өссөн, инфляци хөдөлсөн гэх шалтгаанаар компаниуд гэрээнд заасан нэг метр квадратын үнийг нэг талын шийдвэрээр нэмэх, нэмэлт төлбөр шаардах тохиолдол их гарч байна.
Энэхүү нийтлэлээр захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргааныг хууль зүйн үүднээс хэрхэн шийдвэрлэх, иргэн өөрийн эрх ашгаа яаж хамгаалах талаарх практик зөвлөмжийг хүргэж байна.
Хууль зүйн үндэслэл
Орон сууц захиалгын гэрээ нь мөн чанарын хувьд Иргэний Хууль 343.1-д заасан Ажил гүйцэтгэх гэрээний зохицуулалтад хамаардаг.
- Гэрээний үнэ тогтвортой байх: Гэрээгээр талууд үнийг эцэслэн тохиролцсон бол гүйцэтгэгч тал (барилгын компани) үнийг дур мэдэн өөрчлөх эрхгүй.
- Хэрэглэгчийн эрх: Хэрэглэгчийн Эрхийг Хамгаалах Тухай 11.2-т зааснаар хэрэглэгчтэй байгуулсан гэрээний нөхцөл нь хуулиар тогтоосон нөхцөлөөс дордуулсан бол хүчин төгөлдөр бус байна.
- Гэрээний эрх чөлөө: Талууд гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй боловч энэ нь хуулийн заавал биелүүлэх хэм хэмжээг зөрчиж болохгүй.
- Төрийн зохицуулалт: Хэрэв захиалгын гэрээ нь санхүүгийн түрээс (лизинг) хэлбэртэй бол Санхүүгийн Түрээсийн Тухай 16.3-т заасны дагуу маргааныг шүүх, арбитрын журмаар шийдвэрлэнэ.
Маргаан шийдвэрлэх үйл явц
Хэрэв барилгын компани үнэ нэмэх шаардлага тавьсан бол дараах дарааллаар ажиллана уу:
Практик алхамууд
- Гэрээгээ нягтлах: Гэрээнд "Үнийг нэг талын санаачилгаар өөрчилж болно" гэсэн заалт байгаа эсэхийг үзэх. Ийм заалт байсан ч энэ нь "хэт нэг талыг барьсан, шударга бус" нөхцөл гэж тооцогдох үндэслэлтэй.
- Бичгээр харилцах: Компанийн тавьсан шаардлагыг бичгээр авч, өөрийн татгалзлыг мөн бичгээр (албан бичиг, и-мэйл) мэдэгдэх. Энэ нь хожим шүүхэд нотлох баримт болно.
- ШӨХТГ-т хандах: Шударга өрсөлдөөн, хэрэглэгчийн төлөө газарт "Давамгай байдлаа ашиглан гэрээний нөхцөлийг өөрчилж байгаа" талаар гомдол гаргах.
- Үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах: Хэрэв та төлбөрөө бүрэн эсвэл гэрээнд заасан хуваарийн дагуу төлсөн бол орон сууцыг анх тохирсон үнээр ашиглалтад өгөхийг шүүхээр дамжуулан шаардах эрхтэй.
Шүүхийн практик
Шүүхийн практикт гэрээний үүргийг заавал биелүүлэх зарчмыг баримталдаг. Хэдийгээр барилгын компани "санхүүжилт дутсан", "материалын үнэ өссөн" гэж маргадаг боловч энэ нь иргэнтэй байгуулсан хүчин төгөлдөр гэрээний үнийг нэмэх шууд үндэслэл болдоггүй.
Жишээ нь, Тогтоол #zahirgaa_3_935-д "Төсвийн жил дууссан, санхүүжилтийн эх үүсвэргүй" гэх үндэслэл нь хуулийн дагуу үүссэн гэрээний үүргээс татгалзах үндэслэл болохгүй гэж үзсэн байдаг. Энэхүү зарчим нь иргэн, аж ахуйн нэгжийн хоорондын захиалгын гэрээнд ч нэгэн адил хамаарна.
Мөн Тогтоол #zahirgaa_3_944-д зааснаар барилгын компани захиалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр тухайн орон сууцыг банкинд барьцаалах, эрсдэлд оруулах нь иргэний эрхийг ноцтой зөрчсөн үйлдэл гэж үзэх үндэслэл болдог.
Дүгнэлт
Орон сууц захиалгын гэрээний үнэ нэмэгдэх маргаан нь иргэний эрх зүйн гэрээний үүрэгтэй холбоотой асуудал юм. Иргэн та:
- Гэрээний үнийг нэг талын шийдвэрээр нэмэхийг зөвшөөрөх албагүй.
- Компани гэрээг цуцалж, өөр хүнд зарна гэж сүрдүүлсэн ч энэ нь хууль бус үйлдэл юм.
- Маргаан шийдвэрлэгдэх хүртэл нэмэлт төлбөр төлөхөөс татгалзах эрхтэй.
Хэрэв барилгын компани гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй бол Иргэний Хэрэг Шүүхэд Хянан Шийдвэрлэх Тухай 42.1-т заасны дагуу шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, эрхээ хамгаалуулах бүрэн боломжтой.
Зөвлөмж: Аливаа гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө мэргэжлийн хуульчаас зөвлөгөө авч, үнэ өөрчлөгдөх нөхцөлүүдийг тодорхой болгох нь ирээдүйн эрсдэлээс хамгаална.